O mercado imobiliário pronto para morar em Moscou está inundado de "turistas de apartamentos"

No final da primavera e início do verão, uma nova e forte tendência começou a se formar no mercado imobiliário secundário da capital – em meio à queda nos retornos dos depósitos em rublos, muitos depositantes bancários voltaram sua atenção para apartamentos prontos. Hoje, a habitação secundária, dependendo da localização e do projeto, custa em média 25% a 50% menos do que uma construção nova e, em caso de nova redução na taxa básica de juros do Banco Central, apresenta boas perspectivas de investimento.

Como Sergey Shloma, Diretor do Departamento de Mercado Secundário da INKOM-Real Estate, disse ao MK, desde abril, a demanda potencial tem aumentado no mercado secundário de Moscou, o que não se traduziu em adiantamentos e transações - o chamado "turismo de apartamentos" começou a ganhar força, quando compradores em potencial se interessam por imóveis, colocam os que gostam no site na cesta de sua conta pessoal, vão às visitas, mas não fazem compras.

Segundo ele, surgiu um certo tipo de comprador — são os detentores de depósitos bancários em rublos com vencimento nos próximos meses. Eles não têm certeza se o alto rendimento dos depósitos permanecerá no mesmo nível e buscam opções para garantir lucros. Esses "turistas" circulam, olham e pensam: será que vale a pena comprar alguma coisa? "A participação desses "turistas" no mercado imobiliário secundário dobrou em comparação com o primeiro trimestre deste ano e agora chega a cerca de 30%. Mas a demanda realizada não está aumentando: o número de adiantamentos e transações se mantém aproximadamente igual mês a mês", observou o analista.

— A demanda diferida está se acumulando agora — enfatizou Shloma. — Em sentido figurado, ela paira sobre o mercado como uma camada de neve e está pronta para cair quando o sol a derreter. Ou seja, a taxa básica do Banco Central cairá. Obviamente, quando a taxa do Banco Central for ajustada e os termos dos depósitos mudarem, haverá um influxo de compradores devido às pessoas que mantêm dinheiro em depósitos, além da chegada de credores hipotecários. Em geral, espera-se um cenário interessante, mas, por enquanto, o mercado está tedioso.

No final da primavera e início do verão, a oferta e o número de transações no mercado secundário em Moscou, mesmo com a ausência de hipotecas, não aumentam, mas também não diminuem, reconhecem os especialistas. Consequentemente, o custo da moradia se mantém estável: mesmo em um cenário de aumentos generalizados de preços, a inflação no mercado secundário é quase zero.

Segundo Shloma, o preço médio por metro quadrado no mercado secundário da antiga Moscou é agora de 283,3 mil rublos, enquanto no mercado de novos edifícios é de 451 mil rublos – uma diferença de 59%. No entanto, deve-se levar em conta que este é o preço médio aritmético por metro quadrado e que, dentro dos limites da antiga Moscou, há muito poucos edifícios novos de classe econômica, enquanto a oferta secundária consiste principalmente de imóveis de mercado de massa.

"Com base nos resultados de maio passado, os líderes em vendas na antiga Moscou foram os segmentos habitacionais mais baratos — prédios de cinco andares com painéis e tijolos. Os lotes mais econômicos — estúdios e apartamentos de um cômodo — estão sendo "eliminados" primeiro do mercado, o que indica uma demanda solvente limitada", disse Elena Mishchenko, chefe do departamento de imóveis urbanos e suburbanos da NDV Supermarket Real Estate, ao MK.

Eles compram principalmente à vista. Segundo seus dados, 80% a 85% das transações são feitas à vista e apenas 10% a 15% a prazo. Em imóveis de alto padrão, os compradores contraem pequenos empréstimos de 1,5 a 4 milhões de rublos.

Devido ao fato de que a maior parte dos compradores (cerca de 90%) chega ao mercado imobiliário secundário de Moscou com dinheiro próprio, recebido, entre outras coisas, da venda de um apartamento em uma transação alternativa e de economias em depósitos, uma nova tendência se formou: o interesse por apartamentos com layouts convenientes, em boas condições e com uma reforma moderna sólida tem crescido. Esses imóveis, de acordo com Sergey Shloma, representam cerca de 70% da demanda no mercado imobiliário secundário. E apenas 30% recaem sobre lotes do segmento de preço mais baixo.

Se antes, com o crédito imobiliário acessível, os credores hipotecários constituíam a maioria dos compradores e buscavam principalmente o mais econômico, agora os clientes que têm o valor integral da compra optam pela qualidade. Muitos estão deixando depósitos bancários e comprando apartamentos com a possibilidade de se mudar imediatamente.

Segundo Elena Mishchenko, nos próximos meses, o mercado imobiliário secundário poderá se beneficiar da falta de oferta necessária no mercado de imóveis novos. Considerando que as taxas de hipoteca de mercado nos mercados primário e secundário estão quase próximas, o comprador optará por imóveis prontos. Além disso, existem condições de venda mais flexíveis no mercado imobiliário secundário – é possível negociar um desconto com o vendedor. Em média, é de 5 a 8%. Mas se o vendedor precisar vender o imóvel com urgência, poderá desembolsar 500 mil rublos ou até mais. Nesse sentido, o mercado primário não está preparado para reduzir significativamente o preço.

No verão, você pode comprar uma casa por um bom preço porque os vendedores estão mais dispostos a baixá-la. "Mas é preciso lembrar que, nesta época do ano, há menos opções — muitos vendedores retiram seus imóveis do mercado durante o verão. Como mostra nossa observação de longo prazo do mercado imobiliário, a demanda diminui no verão e, do final de agosto a setembro, a atividade de compra se retoma", observou o especialista.

De acordo com a previsão de Sergei Shloma, mudanças radicais no segmento secundário são improváveis ​​neste verão, já que hipotecas mais baratas são improváveis ​​em um futuro próximo. "Espera-se um fluxo significativo de compradores quando o Banco da Rússia reduzir a taxa básica para 12%. Mas isso não acontecerá em breve. O Banco Central não precisa de uma redução brusca na taxa básica, pois isso poderia acelerar novamente a inflação", concluiu o analista.

De acordo com Oleg Repchenko, chefe do Centro Analítico de Indicadores do Mercado Imobiliário, o mercado imobiliário da capital continua em uma encruzilhada. O fator geopolítico e a intriga em torno da "chave" do Banco Central criam grande incerteza. Muitos esperam que, muito em breve, com a queda nos rendimentos dos depósitos, as enormes economias da população sejam canalizadas para o mercado imobiliário, onde se formará um déficit de oferta devido à desaceleração no lançamento de novos projetos por incorporadoras, e os preços voltarão a disparar.

Publicado no jornal "Moskovsky Komsomolets" nº 29542 de 17 de junho de 2025

Manchete de jornal: Investidores interessados ​​em habitação secundária